lunedì 16 maggio 2016

Casa attiva, passiva e in classe A. Considerazioni finali sulla villetta indipendente dei sogni.

Scritto da: Ataru Moroboshi


Quando una persona decide di acquistare casa si ritrova, anche involontariamente, a confrontare l'ideale che aveva, con la reale offerta del mercato.
Il mio sogno era una villetta di 150-180 mq, a un solo piano, con 2 bagni, 3 camere da letto, un garage, un po' di giardino attorno e con l'agognata indipendenza ... dai vicini? 
No, o meglio non solo.
Ciò che desideravo era svincolarmi quanto possibile dal bisogno di comprare energia, elettrica e fossile, per scaldarla e rinfrescarla nelle varie stagioni. Perché dopo averla pagata al venditore o costruttore, dopo aver pagato il denaro (!) per acquistarla col mutuo, dopo aver pagato le tasse relative all'abitazione, non volevo essere schiavo anche dei consumi.
E' ovvio che oggigiorno la casa non sia un investimento economicamente proficuo, ma volevo almeno limitare le perdite.

Tutto questo sarebbe stato relativamente semplice da trovare e anche piuttosto economico se fossi vissuto negli Stati Uniti o in alcune realtà europee, ma nell'attuale panorama immobiliare italiano, come sarà andata?
Per averne una idea precisa occorre considerare i precedenti post, ovvero teoria e realtà della casa passiva in Italia, oltre ai ragionamenti su "il denaro non basta per una passivhaus" e "libertà energetica".


Schema di villa passiva. Presa qui.

Premetto di aver investito molto tempo (più di 3 anni) sul tema "casa a risparmio energetico" e di aver considerato:

A) la riqualificazione energetica di vecchie villette.
B) L'acquisto di case in classe A, già pronte.
C) Il progetto e la costruzione di una casa A, A+ e addirittura passiva.

Sono 3 approcci notevolmente diversi, che costringono a rapportarsi con problematiche differenti e con numerosi professionisti del settore: mediatori immobiliari, venditori privati, costruttori, architetti, geometri ... per ciascuno ho creato un mio personale girone infernale.

Dopo 3 anni di ricerche e dopo aver considerato un numero spropositato di possibilità, fra progetti, costruzioni esistenti e addirittura aste giudiziarie, cosa ho deciso di fare?



Partiamo da alcune considerazioni generali, che oggi trovo ovvie, ma che all'inizio di questo percorso, proprio non lo erano.

VILLETTA A UN PIANO

La casa disposta tutta al piano terra sarebbe bellissima, comoda per l'assenza di scale e quasi un sogno per la futura vecchiaia ... e tale probabilmente rimarrà, anche disponendo di capitali ingenti. Perché per distribuire 150-180 mq abitabili serve un terreno piuttosto ampio, almeno 500 mq e, a meno che non vogliate vivere completamente isolati, occorrerà considerare le distanze minime dalle altre abitazioni, il vialetto d'ingresso per la vettura ecc. Ovvero vincoli che complicano la già difficile ricerca di un terreno adatto e che fanno aumentare i costi. 
Senza contare che un tetto per coprire 180 mq disposti su un unico piano costerebbe ben più del doppio di un tetto atto a coprire un edificio a 2 piani da 90 mq ciascuno. 

Però perché sono partito proprio dall'opzione C?
Perché non crediate che vi siano costruttori che di propria iniziativa comprino terreni, portino in Comune progetti per monofamiliari a un piano e poi le vendano, direttamente o tramite agenzia. 
La maggior parte dei costruttori tenderà, sempre e comunque, a sfruttare tutta la cubatura realizzabile e perciò nello stesso fazzoletto di terra che voi utilizzereste per la casa dei vostri sogni, vi metterà probabilmente una quadrifamiliare di 3 piani, anche con una sola stanza per piano se servisse, pur di far fruttare al massimo il proprio investimento, oggi non privo di rischi.

Di nuove e già realizzate per la vendita "chiavi in mano" non ne troverete (opzione B), quindi o accettate i tempi di progetto/costruzione e soprattutto i costi dell'opzione Co ne cercate una da ristrutturare (opzione A). E' importante puntualizzare che quando comprate una villetta a schiera di un complesso, i costi che il costruttore ha sostenuto per l'urbanizzazione, per le strade e per gli allacciamenti vengono divisi fra le varie unità abitative e relativi acquirenti, mentre per una unifamiliare sono completamente a carico dell'utente e non sono trascurabili.

Torniamo dunque all'opzione A: le villette a un piano erano edificate con maggior frequenza negli anni 70-80 (ovviamente sto discutendo dei casi più frequenti, anche io ne ho trovata una edificata nel 2006 e in vendita, causa divorzio!), quindi pur trovando qualcosa di ben costruito, magari nel quartiere per voi ideale, dovete prevedere lavori onerosi per:

- coibentare l'immobile, dato che in quei periodi storici non si parlava nemmeno di cappotto o di infissi basso-emissivi.

- Sostituire le tubature, che dopo 30-40 anni non sono più affidabili.

- Progettare un nuovo sistema di riscaldamento e raffrescamento.

- Sostituire le finiture, quali pavimentazioni, arredo bagno, cucina (non vorrete mica farvi una villetta nuova, con mobili vecchi?).

Questa è solo una prima e superficiale considerazione dei problemi, che costringono l'utente a fare i conti con la realtà attuale e optare per una canonica abitazione a due piani.

VILLETTA A DUE PIANI

Villette a schiera, bifamiliari, trifamiliari, quadrifamiliari realizzate su 2 piani se ne trovano ovunque, mentre le monofamiliari, con un po' di giardino si trovano con un po' più di fatica, ma esistono, sia da ristrutturare (A), sia nuove (B), sia da progettare (C).
Quindi, ridimensionato in parte il sogno iniziale, si può procedere con maggior concretezza verso la futura casa.

Opzione A: nella parte finale del post ho dettagliato i costi di ristrutturazione, impiegando per il calcolo del preventivo il sito        http://costi.lavorincasa.it
sempre sufficientemente aggiornato sui prezzi dei materiali e manodopera; in più occasioni ha fornito stime solo leggermente ottimistiche. Confrontando i calcoli ottenuti sul sito con quelli fatti da due architetti, la discrepanza è sempre rimasta inferiore al 10%

Quindi se la ristrutturazione completa e la riqualificazione energetica sono stimate attorno ai 175000 euro (in fondo al post), è molto probabile che si sfiorino i 200000. A ciò va aggiunto il costo di acquisto dell'abitazione, che come tutti sanno non è dato solo dal prezzo dell'immobile, il costo del geometra/architetto/ingegnere che seguirà il cantiere e va tolta la detrazione IRPEF.
A conti fatti questa è, sulla carta, l'opzione più economica e intermedia in termini di tempo/stress per la realizzazione. Molti professionisti del settore però mi hanno raccontato numerosi casi in cui sia i costi, sia i tempi hanno superato enormemente le stime iniziali, perchè "solo quando metti mano a muri e tetto, scopri davvero cosa c'è da fare". 
Non credo stupisca nessuno e a parer mio, questa frase non è un esempio della complessità di questo settore, ma è emblematica della scarsa competenza (o a volte malafede) degli addetti ai lavori.
Infine vi è un'altra considerazione; si potrà ottenere una casa "tirata a nuovo", ma non sarà mai come un'abitazione concepita nuova oggi, con tutto ciò che si conosce oggi in termini di risparmio energetico e in materia antisismica. Avrà comunque una pianta più complessa, angoli e balconi che in una casa passiva ad esempio sarebbero "vietati". Questo è un contro, ma è anche un pro, poichè l'estetica di certe ville degli anni '80 non è eguagliata dalla maggior parte delle abitazioni moderne ... giusto per metter veramente tutto sul piatto della bilancia.

Opzione B: è sicuramente la via più semplice, perché richiede un minor investimento di tempo ed energie, ma è mediamente più costosa della opzione A e non è risultata, nel mio caso, la strada migliore. Anzitutto trovare una monofamiliare:

- bella, 
- in una zona interessante,
- a un prezzo accettabile,

risulta già un'equazione priva di soluzione, perchè le cifre in gioco sono paurosamente alte, comprese fra i 400-450000 euro (folli!). Se questo non bastasse come ostacolo, aggiungo che sarebbe difficile ottenere competenza, buoni materiali e buone realizzazioni in una casa progettata, commissionata e controllata durante la realizzazione, figuratevi in una casa realizzata come più conviene al costruttuore, senza controlli dell'acquirente durante l'edificazione! 
Prezzi spaventosi per abitazioni con cappotti infimi, o coibentazioni in intercapedine che non lasciano passare il vapor acqueo, con fenestrature mal orientate, con impianti di riscaldamento ancora oggi, nel 2016, basati su caldaie a condensazione e raffrescamento tramite condizionatori. 
Il tutto a prezzi folli, perchè il nuovo non ha subito la ben nota svalutazione che il mercato immobiliare dell'usato attraversa dal 2010 e perchè, sulla carta, è a risparmio energetico. Non mi stancherò mai di dirlo, la gran parte delle case in classe A in vendita oggi, sono in realtà case con consumi da classe D o al meglio C.
Si paga per una Ferrari e si ritira una Fiat (o si paga per una Prius e si ritira una Golf, considerando consumi!), magari niente male, ma l'avete strapagata.
L'opzione "case in legno ad alta efficienza" nella realtà attuale non rientra nell'opzione B, perchè non si trovano proposte già realizzate, salvo che non abitiate in trentino o incontriate qualche costruttore lungimirante (mi è capitato a Vicenza, Udine e in provincia di Milano), che sono ancora mosche bianche e che non è detto propongano prodotti ottimizzati per il clima della vostra zona. 

Se volete una casa che sia realmente in classa A o superiore, dovete partire dal progetto, dallo studio dei materiali adatti alla vostra zona climatica e dovete farvela costruire.

Opzione C: è certamente la strada che richiede maggior investimento di denaro e di tempo. E' come farsi un abito su misura e come tale potrà soddisfare tutte le proprie esigenze, ma poi pagherete il conto al sarto.

Anzitutto dovrete trovare il terreno: evitando il pieno centro cittadino e le zone "malariche" della periferia più estrema, questo vi costerà mediamente 150 euro a mq (tale dato varia molto, da regione a regione, ma anche all'interno della stessa provincia). Per la monofamiliare a 2 piani occorreranno realisticamente fra i 500 e gli 800 mq, quindi a conti fatti si partirà da un minimo di 75000 euro a un massimo di 120000 euro.

Poi inizierà la lunga fase di progettazione in cui si dovrà scendere a compromessi fra i sogni (grandi spazi aperti, scalinate sceniche, soppalchi, vetrate enormi, per citarne alcuni comuni) e le esigenze strutturali, antisismiche e i costi; un buon architetto, che segua il progetto e i lavori in cantiere, può arrivare a chiedervi anche 30000 euro.
 
Seguirà la sottomissione del progetto in Comune e la prima fase realizzativa, quella di fondazioni e platea, uguale sia che si sia optato per una costruzione tradizionale in laterizio, sia che si preferisca una prefabbricata in legno (a telaio o X-lam).

La seconda fase, l'edificazione della parte visibile dell'abitazione, sarà molto diversa nei tempi a seconda vi siate orientati sulle prefabbricate, appena 3 mesi, o i tradizionali mattoni, che richiedono invece 1,5-2 anni circa, salvo imprevisiti! I costi invece saranno pressochè identici e in alcuni casi addirittura superiori per le prefabbricate. 
Mediamente si aggirano fra i 300000 e i 350000 euro.
Mancano i costi di urbanizzazione, di allacciamento, il notaio e poche altre cose; i preventivi che mi sono stati realmente fatti, per le diverse tipologie di abitazioni, rientravano tutti nel range 450000-530000. Mi veniva da ridere e piangere nel contempo...

Di fronte a queste opzioni mi sono chiesto se davvero l'investimento di cifre così alte (che non possiedo), potesse esser ripagato dalla gioia di abitare una propria casa, non quella dei sogni, poichè non si discute di una villa con piscina di fronte a colline da sogno, o una baia naturale. Nel mio caso si sarebbe trattato di un'abitazione nei pressi del mio luogo di lavoro, che non è sulle colline toscane, né tantomeno in provenza e nemmeno nella incantevole Bali (seguono immagini/provocazione), ma nella umida, inquinata e paesaggisticamente appena discreta pianura padana,






Davvero investire tutti i propri attuali risparmi e quelli futuri, per decenni, potrebbe rendermi felice? Nel mio caso la risposta è stata decisamente no e la scelta è ricaduta sull'opzione D: continuare a risparmiare, ma concedendomi più sfizi e viaggi di quelli che mi permetterei se avessi contratto un mutuo.

A ciascuno le proprie valutazioni. 


COSTI DI UNA RISTRUTTURAZIONE COMPLETA DI UNA VILLETTA A 2 PIANI
- Interventi programmati per un livello di qualità media
- casa di 180 mq, ubicata in un comune oltre i 100.000 abitanti
- in zone o quartiere di pregio

Demolizione e opere di muratura

Demolizione, rimozioni e disfacimenti, quali pavimenti, rivestimenti, massetti, intonaci, ecc., igienico-sanitari, tubazioni di qualsiasi tipo e diametro, ecc. compreso l'accatastamento, la discesa ed il trasporto alle apposite discariche autorizzate.
8.987 €

Spostamento di tramezzi, mediante la demolizione di quelli esistenti e ricostruzione secondo progetto, realizzati con tavelle di laterizio o altro, compreso la rifazione degli intonaci
13.022 €


Totale 22.009 €

Intonaci

Rifazione parziale o completa degli intonaci su murature perimetrali esistenti
9.904 €


Totale 9.904 €

Impianti

Impianto elettrico, telefonico, televisivo e rete PC, completo del quadro di comando generale dell'intera rete, le protezioni per le prese degli elettrodomestici e quant'altro ai fini del rilascio della certificazione.
14.856 €

Impianto idrico di carico e scarico lavello cucina, lavastoviglie, lavatrice, ecc., compreso le tubazioni di adduzione acqua fredda e calda e gli scarichi a parete, la sifonatura, ecc.
4.402 €

Impianto di riscaldamento autonomo con caldaia murale a gas di potenza fino a 24 kw con radiatori in alluminio preverniciato idoneamente proporzionati per ogni ambiente.
13.573 €

Impianto di condizionamento con una o più unità centrali esterne progettate proporzionalmente alla potenza della rete di fornitura elettrica esistente anche con funzionamento alternato
12.105 €

Impianto di allarme con fili e wireless, con centrale e combinatore telefonico GSM
6.420 €


Totale 51.354 €

Rifacimento bagni

Rifazione completa del WC padronale, comprensiva di n. 4 pezzi (vaso, bidet, lavabo, doccia o vasca), compreso le tubazioni di adduzione acqua fredda e calda, gli scarichi, la fornitura degli igienico-sanitari, le rubinetterie e le relative apparecchiature.
Inclusa fornitura dei materiali quali i pezzi igienico sanitari, la rubinetteria e le relative apparecchiature ecc.
7.704 €

Rifazione completa del WC di servizio comprensiva di n. 3 pezzi (vaso, lavatoio e doccia), compreso le tubazioni di adduzione acqua fredda e calda, gli scarichi, la fornitura degli igienico-sanitari, le rubinetterie e le relative apparecchiature.
Inclusa fornitura dei materiali quali i pezzi igienico sanitari, la rubinetteria e le relative apparecchiature ecc.
5.686 €


Totale 13.389 €

Pavimenti e rivestimenti

Pavimenti con parquet, grés porcellato, marmi, rivestimenti maiolicati, battiscopa, ecc., compreso l'incidenza dei decori, cornici, tozzetti, ecc., forniti e posti in opera con idonei collanti
Inclusa fornitura dei materiali quali pavimenti, parquet, grés porcellato, marmi, rivestimenti maiolicati ecc.
24.027 €


Totale 24.027 €

Infissi e porte

Infissi esterni in legno o alluminio con vetro camera 4-12-4 con relativa certificazione, forniti in opera già verniciate nei colori richiesti
21.642 €

Persiane esterne in legno o metallo, tapparelle semplici o coibentate, fornite in opera già verniciate a smalto nei colori richiesti
6.603 €

Porte interne in legno con o senza vetri, con struttura in legno e pannellatura in legno pregiato, a due bozze semplici, rese in opera a finitura lucida o satinata, smaltata o al naturale, con maniglie di tipo pesante.
14.123 €


Totale 42.367 €

Rifiniture

Pitture e controsoffitte, compreso la preparazione delle superfici murali o pannellate, con finitura a tre mani di tinta
12.105 €


Totale 12.105 €

TOTALE   175.153€
 

Importo totale IRPEF detraibile in 10 anni 48.000,00
Detrazione annua 4.800,00

N.B.: L'importo annuo è ammesso solo in detrazione sulle tasse previste in misura superiore. Se la detrazione è di importo superiore non è possibile chiedere il rimborso.

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